Une Société Civile Immobilière, SCI, est une société constituée d’au moins deux personnes dont l’objectif est de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La création d’une SCI présente plusieurs avantages tels que la simplification de la gestion de patrimoine immobilier, la protection des droits de succession et d’autres avantages fiscaux. Ainsi, comment fonctionne une sci ? Découvrez les particularités de cette structure juridique.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition légale : cadre juridique d’une SCI
La Société Civile Immobilière est constituée dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers en commun. Elle ne peut pas avoir d’activité commerciale. Par conséquent, les biens acquis ne doivent pas être destinés à la revente. Le processus de creation sci en ligne est très simple et rapide.
Types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI :
- la SCI familiale : les biens immobiliers sont gérés en famille ;
- la SCI d’attribution : son objectif est de construire ou d’acheter des biens immobiliers à plusieurs ;
- la SCI de construction-vente : c’est le seul type de SCI permettant l’achat et la revente de biens immobiliers, car en principe, une SCI ne peut pas se consacrer à la vente. Une fois que l’objectif est atteint, il est impératif de cloturer une sci de construction-vente.
Principaux avantages et inconvénients
Tout d’abord, la SCI facilite la gestion patrimoniale, car les biens immobiliers sont regroupés au sein d’une seule entité. De plus, les associés peuvent définir eux-mêmes les règles de fonctionnement de la SCI dans les statuts. Enfin, des avantages fiscaux sont à la clé, notamment en matière de gestion des revenus fonciers et de transmission de patrimoine.
Cependant, la SCI ne peut pas accéder aux prêts immobiliers. De plus, la responsabilité des associés est illimitée, en cas de dettes, leur patrimoine personnel peut servir à rembourser les créanciers.
La création d’une SCI
Vous souhaitez savoir comment fonctionne une sci ? Voici les étapes à suivre pour en constituer une.
Les étapes de création
La création d’une SCI passe par plusieurs étapes :
- le choix du statut : si vous voulez acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs, choisissez de créer une SCI ;
- la rédaction des statuts : les statuts doivent mentionner l’objet social, la forme sociale, le siège social, le montant du capital social, la durée de vie et les règles de fonctionnement ;
- la constitution et le dépôt du capital social : il n’existe aucun minimum légal ;
- l’immatriculation : pour immatriculer la SCI, vous devez constituer un dossier d’immatriculation à remettre au greffe du Tribunal de commerce.
Les formalités administratives
D’autres formalités administratives doivent être accomplies lors de la création d’une SCI. Avant l’immatriculation, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Une fois le dossier d’immatriculation déposé sur le site du guichet unique, le gérant de la SCI recevra l’extrait Kbis qui comporte le numéro de SIRET de l’entreprise.
Les coûts associés
Si vous choisissez de créer votre SCI vous-même, le coût des démarches s’élèvera à environ 310 euros. En revanche, si vous faites appel à un notaire, le coût global sera compris entre 460 et 650 euros. Pour la publication d’une annonce légale, prévoyez 222 euros. Les frais de greffe coûtent environ 66,88 euros.
La gestion d’une SCI
Concrètement, comment fonctionne une sci ? Découvrez son processus de gestion.
Les organes de gestion
La SCI comporte deux organes de gestion : la gérance et l’assemblée générale des associés. Le gérant est nommé par les associés. Il peut s’agir d’une personne extérieure à la société. Toutes les décisions importantes sont prises lors des assemblées générales.
Les obligations comptables
La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire dans une SCI, car elle n’a pas de caractère commercial. Toutefois, cette obligation est maintenue dans certains cas, par exemple, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. La comptabilité doit suivre un plan comptable spécifique. En effet, la SCI doit avoir des livres comptables, un bilan annuel, un plan de compte, un compte de résultat et un livre inventaire.
La répartition des bénéfices
En principe, les droits des associés sont définis selon les parts sociales qu’ils détiennent dans la SCI. Toutefois, les statuts peuvent définir d’autres modalités de répartition des bénéfices. Les associés qui participent activement à la gestion peuvent recevoir des bénéfices supérieurs à la proportion normalement due.
La fiscalité d’une SCI
Régime fiscal
La plupart des SCI optent pour l’imposition sur le revenu qui permet une transparence fiscale. En revanche, si la SCI réalise des opérations commerciales représentant au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle sera automatiquement soumise à l’impôt des sociétés.
Optimisation fiscale
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, certaines charges pourront être déduites dans la déclaration d’impôt comme les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt. Si la SCI est soumise à l’impôt des sociétés, elle peut prétendre à des amortissements. En effet, les biens détenus par la société peuvent être amortis sur leur durée de vie utile, ce qui réduit le bénéfice imposable.
TVA et SCI
Quand la SCI est assujettie à la TVA, le taux de droit commun de 20 % s’applique. Toutefois, la location de biens à usage agricole est exonérée de la TVA.
Les responsabilités des associés et du gérant
Responsabilité des associés
Comme énoncé précédemment, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports dans une SCI. Leur patrimoine personnel peut être engagé si la société rencontre des difficultés financières. Leur responsabilité est définie selon leurs parts sociales.
Responsabilité du gérant
Le gérant représente la SCI à l’égard des tiers. Il est tenu d’agir dans l’intérêt de la SCI, de tenir une comptabilité et de rendre compte de sa gestion aux associés. S’il commet des fautes dans le cadre de ses fonctions, il peut être condamné au paiement de dommages et intérêts. Il peut aussi faire l’objet de poursuites pénales s’il commet des infractions comme l’abus de confiance ou la fraude fiscale.
Dissolution et liquidation d’une SCI
Au final, comment fonctionne une sci ? Voici le processus de dissolution et de liquidation.
Causes de dissolution
La SCI peut être dissoute lorsque l’objet social est éteint ou a été réalisé, lorsque la date d’expiration est arrivée, pour un motif prévu dans les statuts ou tout simplement si c’est la volonté des associés.
Procédure de liquidation
Une fois la décision de dissolution votée, un liquidateur doit être nommé. Il se chargera des opérations de liquidation, notamment la réalisation de l’actif et le règlement du passif. Puis, un avis de liquidation doit paraître dans un journal d’annonces légales. Enfin, un dossier de radiation doit être constitué à l’attention du greffe du Tribunal de commerce.
Conséquences fiscales
La dissolution d’une SCI entraîne l’imposition immédiate des plus-values et des bénéfices. De même, si le bilan de clôture fait état d’un boni de liquidation, les associés devront s’acquitter d’un impôt sur ce montant.
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