Très prisée pour sa flexibilité, sa transparence et sa fiscalité avantageuse, la Société Civile Immobilière séduit de nombreux investisseurs. En effet, la création d’une SCI est un choix judicieux si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier. Ainsi, comment ouvrir une sci ? Découvrez les étapes importantes à suivre et quelques conseils dans ce guide.
Introduction à la Société Civile Immobilière
Définition et objectifs d’une SCI
Une Société Civile Immobilière est un groupement de personnes qui s’associent pour acheter et gérer un bien immobilier en commun. La creation sci en ligne tend vers plusieurs objectifs : la gestion commune d’un patrimoine familial immobilier, l’achat de biens immobiliers en vue d’une revente ou la mise en location de biens détenus en commun.
Avantages de créer une SCI
Créer une SCI présente de nombreux avantages. Tout d’abord, les associés bénéficient d’une certaine souplesse de gestion, car ils fixent librement les règles de fonctionnement de la société. De plus, la transmission du patrimoine est simplifiée. Effectivement, il n’y a pas de démarches complexes à réaliser. Seules quelques formalités comme la modification statuts sci doivent être accomplies. Enfin, la SCI bénéficie de plusieurs avantages fiscaux, notamment en termes de gestion des revenus fonciers.
Types de SCI
Différents types de SCI peuvent être créés :
- la SCI familiale ;
- la SCI de gestion ou de location ;
- la SCI agricole ;
- la SCI de jouissance à temps partagé ;
- la SCI d’attribution ;
- la SCI construction-vente.
Préparer la création d’une SCI
La question se pose : comment ouvrir une sci ? Voici les étapes préparatoires.
Choisir les associés et définir leurs rôles
Une SCI se compose au minimum de deux associés. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales. Chacun doit réaliser un apport au capital social de l’entreprise. Dans le cas d’une SCI familiale, seuls les membres de la famille peuvent s’associer. Notez qu’il est important de définir les rôles respectifs des associés dès le départ. En principe, ils doivent contribuer aux pertes de la SCI s’il y en a.
Déterminer le capital social et les apports
La loi n’impose aucun montant minimum pour le capital social d’une SCI. Les associés peuvent créer leur société avec 1 euro symbolique. Ils peuvent aussi effectuer librement les apports qu’ils souhaitent (en numéraire ou en nature).
Préparer les éléments nécessaires pour la création d’une SCI en ligne
Plusieurs documents sont requis pour créer une SCI en ligne, notamment un exemplaire original des statuts, un justificatif d’identité du gérant, une attestation de parution dans un journal d’annonces légales, un justificatif d’occupation des locaux, une déclaration de non-condamnation du gérant et une déclaration des bénéficiaires effectifs.
Rédaction et enregistrement des statuts
Concrètement, comment ouvrir une sci ? La prochaine étape consiste à rédiger les statuts.
Contenu obligatoire des statuts
Les statuts de la SCI doivent comporter les mentions suivantes :
- la forme de la société ;
- l’objet social ;
- l’identité des associés ;
- la dénomination sociale ;
- le siège social ;
- la durée de la société ;
- le montant du capital social ;
- les apports des associés ;
- la date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
- les règles de l’assemblée générale ;
- les conditions de cession des parts sociales.
Clauses spécifiques à inclure
D’autres clauses spécifiques peuvent être incluses dans les statuts comme la clause d’agrément. Elle permet de gérer l’augmentation du capital social. Les associés peuvent aussi rajouter une clause relative aux attributions du gérant de la SCI, une disposition inhérente au fonctionnement des comptes courants des associés et une disposition relative aux modalités de délibération en assemblée générale.
Formalités de signature et dépôt des statuts
Les statuts doivent être signés par tous les associés et par le gérant désigné s’il n’est pas associé. Ensuite, ils doivent être enregistrés auprès du service des impôts et transmis au guichet unique lors de la création de l’entreprise.
Formalités administratives et légales
Au final, comment ouvrir une sci ? Voici les formalités administratives à accomplir.
Publication d’une annonce légale
Pour informer les tiers de la naissance de la SCI, il incombe aux associés de publier une annonce légale dans un journal spécialisé. C’est une condition nécessaire à l’immatriculation de la société.
Obtention d’un numéro SIRET et immatriculation
L’immatriculation de la SCI peut se faire en ligne, sur le site du guichet unique de l’INPI. Il est impératif de constituer un dossier comportant les documents mentionnés précédemment. Une fois le dépôt effectué, un accusé de réception sera délivré. Ensuite, la SCI obtiendra l’extrait Kbis sur lequel figure son numéro SIRET.
Gestion et modification des statuts
Obligations comptables et fiscales
La SCI est tenue de remplir certaines obligations comptables et fiscales. Si elle est soumise à l’impôt des sociétés, elle doit tenir des livres comptables, établir et déposer les comptes annuels et établir un rapport de gestion des comptes. En revanche, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, elle doit tenir un registre des dépenses et recettes et présenter un rapport de gestion. La possession d’un compte bancaire est requise dans les deux cas.
Tenue des assemblées générales
Dans une SCI, la tenue d’une Assemblée Générale Ordinaire est obligatoire. Elle permet de veiller au bon fonctionnement de la société. Si cette obligation n’est pas respectée, l’entreprise s’expose à des risques fiscaux en cas de contrôle fiscal.
Procédure pour la modification des statuts de la SCI
La modification des statuts de la SCI suit une procédure spécifique. Dans un premier temps, le gérant doit convoquer les associés à une assemblée générale extraordinaire pour voter la décision de modifier les statuts. Un procès-verbal est rédigé à l’issue de cette réunion. Ensuite, les statuts peuvent être modifiés. Par ailleurs, pour informer les tiers du changement, un avis doit paraître dans un support d’annonces légales. La dernière étape consiste à déposer un dossier de modification sur le guichet unique.
Conseils pour une SCI réussie
Éviter les pièges courants
Lors de la création d’une Société Civile Immobilière, il est important d’éviter quelques pièges. Par exemple, si vous gérez les droits et les responsabilités des associés de façon maladroite, cela peut entraîner des conflits. De même, si vous ne planifiez pas efficacement votre projet, vous risquerez de perdre des opportunités intéressantes ou d’avoir du mal à vous adapter à l’évolution du marché immobilier.
Optimisation fiscale
La SCI bénéficie de leviers d’optimisation fiscale en matière de donation. En effet, chaque associé peut réaliser une donation à titre gratuit des droits sociaux qu’il détient.
Le démembrement est aussi un autre dispositif d’optimisation fiscale de la SCI. Il consiste à diviser les droits sur le bien immobilier en deux (l’usufruit et la nue-propriété). Le démembrement facilite la transmission du patrimoine et permet d’investir plus facilement dans l’immobilier.
Recours à des professionnels
Faites appel à des professionnels pour vous accompagner lors des démarches de création d’une société. Un avocat ou un notaire peut vous assister lors de la rédaction des statuts et veiller à la protection de vos intérêts. De même, solliciter un comptable vous permettra de simplifier la gestion administrative, d’optimiser votre fiscalité et de bénéficier de conseils personnalisés.
Créaboite, votre partenaire pour la création de votre SCI sans tracas
Pour créer une Société Civile Immobilière rapidement, confiez-nous toutes les formalités juridiques. Nous vous accompagnerons depuis la rédaction des statuts jusqu’à l’immatriculation, en passant par la publication d’une annonce légale. Notre objectif est de vous faire gagner du temps pour que vous puissiez vous concentrer sur vos activités.
